士林區二胎貸款與房屋附買回

士林區在臺北市的實際位置，以及它怎麼影響估價

在臺北市的 12 個行政區裡，士林區的單價排第 9、成交量排第 8。士林區的成交量在臺北市排第 8，屬於偏冷的一群。成交少不代表房子不值錢，但確實會讓估價變得保守——因為找不到足夠近期的比較案例時，估價人員傾向壓低。實務上的因應是提早開始、把同路段或同社區的成交資料先備齊。

士林區目前的交易熱度偏冷（熱度指數 0.36），資料信心度為「高」。士林區近五年有 5511 筆成交、其中 1253 筆有揭露價格。市場冷的時候鑑價會更依賴歷史成交，數字通常比屋主心裡的期待低一些；這不是刁難，是估價方法的必然。反過來說，冷市的估值波動小，估出來的數字之後也比較不會被推翻。

拿全國平均當基準，士林區的單價約是全國的 3.25 倍——高出約 225%。單價高的直接好處是同樣坪數撐得出更大的可貸總額，這是士林區屋主最實在的本錢。屋齡方面，士林區平均約 36 年，多數物件屬於「老屋帶」，比全國平均老 14 年。屋齡到這個級距，銀行端常見的做法是縮短年限甚至直接退件；以房屋殘值為核心的評估則不做屋齡折價，這是老屋在士林區還有空間的原因。

士林區實價登錄・各街道成交行情

本表為內政部不動產交易實價登錄的公開成交資料,經實價雷達彙整。 士林區自 2012 年起累計 14,952 筆實價登錄成交, 中位單價 60.2 萬/坪、平均 65.7 萬/坪, 區間約 34.2–110 萬/坪(第 5～95 百分位), 平均坪數 46.8 坪、平均屋齡 28.4 年。

下表列出士林區成交熱門街道的實價登錄均價與登錄筆數,並換算「以 30 坪估市值」與「九成可貸上限」。 二胎與附買回的可貸空間,正是以這些同街道、同路段的真實成交估市值,而非開價或屋主自估。

表列 6 條街道共涵蓋 561 筆實價登錄成交。 「30 坪市值」以該街道實價登錄均價 × 30 坪示範估算;「九成可貸上限」為市值的九成。 實際二胎可拿金額需再扣除一胎本金餘額,附買回則可動用接近完整市值; 坪數、屋況、樓層、產權與一胎餘額都會改變結果,精確數字請提供地址與餘額由專人試算。

士林區價位帶與二胎可貸空間對照

士林區同區不同路段的單價差距達 3.2 倍(每坪 34.2–110 萬), 房子落在哪一段,估出來的可貸空間差很多。以下用 30 坪示範三個價位帶的市值與二胎可動用空間(以市值九成、假設一胎六成推估):

士林區平均屋齡 28.4 年,以中古屋為主;累計 14,952 筆成交,成交熱絡、可比案例充足。 老屋不因屋齡打折——市值以同路段真實成交估,40 年公寓只要地段成交撐得住,可貸空間一樣算得出來。 實際額度以您房子的坪數、樓層、產權與一胎餘額為準,提供地址由專人精算最準。

資料來源:內政部不動產交易實價登錄 · 實價雷達 housetw.com(內政部實價登錄公開資料,2012 年起累計)。單價為街道/路段成交均價,個案估值仍以產權與物件條件為準。

士林區在臺北市的行情排名

以內政部實價登錄的成交中位單價比較,臺北市目前有 12 個行政區可對照。 士林區中位單價 60.2 萬/坪,在臺北市排名 第 8 高(共 12 區)。 全縣市最高為大安區(中位 93.5 萬/坪),最低為文山區(中位 52.2 萬/坪)。 鄰區行情差距,正是判斷士林區房屋估值落點與可貸空間的重要參照——同一縣市不同區,估出來的市值與二胎、附買回空間可以差很多。

資料來源:內政部不動產交易實價登錄 · 實價雷達 housetw.com(內政部實價登錄公開資料,2012 年起累計)。單價為行政區成交中位數,個案估值仍以產權與物件條件為準。