附買回常見五大誤解｜簽約前先搞懂才不吃虧

「附買回」近年成為許多資金周轉困難、又暫時無法透過銀行核貸的屋主、用來解決燃眉之急的一種民間融資方式。簡單來說、就是屋主先把房屋所有權移轉登記給資金方、再約定在一定期限內以約定價格買回；表面上看起來像是「先賣後買」、但實際操作上經常被拿來當作二胎的替代品使用。正因為附買回牽涉到所有權移轉、登記、稅費與違約條款等複雜細節、坊間流傳著不少似是而非的說法、讓不少屋主簽約前沒搞清楚、事後才發現吃了大虧。以下整理五個最常見的誤解、逐一拆解其中的法律與實務眉角、提醒有意透過附買回周轉的屋主、簽約前務必看清楚每一項條款、才不會讓自己的不動產陷入不必要的風險。

五個常見誤解、你中了幾個

在深入說明之前、先快速列出實務上最常聽到的五種誤解、讓讀者可以對照自己目前的認知、看看是不是也曾經這樣想過。

• 誤解一：附買回只是換個名稱的二胎房貸、本質上一樣。
• 誤解二：只要按時繳交每月的費用、到期一定可以順利買回房子。
• 誤解三：買回時只要把當初拿到的錢加上利息還回去就好。
• 誤解四：附買回契約條款大同小異、隨便看一下就能簽。
• 誤解五：附買回一定比二胎房貸划算、因為手續比較簡單。

以上五種想法在實務上都不完全正確、甚至有些說法根本是誤導、以下逐項說明背後的真實狀況。

誤解拆解一：附買回不是貸款、而是所有權真的會移轉

最關鍵也最容易被忽略的一點是、附買回在法律形式上通常不是單純的借貸關係、而是透過買賣契約、把房屋所有權移轉登記到資金方或第三人名下、等到約定期限屆滿再由原屋主依約買回。這與二胎房貸只是在既有房屋上多設定一順位抵押權、所有權完全不變動、是完全不同的兩件事。

舉例來說、甲屋主因為銀行婉拒貸款申請、透過仲介找到資金方談附買回、雙方約定甲先將房屋所有權移轉給資金方、並簽署一份買回契約、載明在一年內甲可以用約定價格買回房屋。乍看之下流程與貸款相似、甲仍然住在原屋、繼續繳交約定的費用、但地政機關的登記謄本上、所有權人早已不是甲、而是資金方。萬一過程中發生糾紛、甲要主張自己仍是實質所有權人、往往需要另外透過訴訟證明雙方真意是借貸而非買賣、過程曠日費時、也不保證一定能獲得法院認同。

因此、簽署附買回契約前、務必先確認登記方式究竟是移轉所有權還是僅設定抵押權、兩者的風險等級完全不同、不能因為業者說「跟貸款一樣」就掉以輕心。

誤解拆解二：準時繳息不代表一定保得住房子

許多屋主誤以為只要每月準時繳交約定的費用、就等於乖乖繳房貸、到期自然能順利買回房屋。但附買回契約的性質與一般房貸不同、買回權利通常有明確的期限與條件限制、一旦逾期或違反契約其他約定事項、例如未依約辦理保險、未維持房屋現況、擅自出租或再設定負擔等、資金方可能主張屋主已經違約、進而喪失買回權利。

舉例來說、乙屋主與資金方約定買回期限為一年、乙每月都準時繳交約定費用、卻在契約期間內因故將房屋部分出租給他人、且未事先取得資金方書面同意。到了買回期限屆滿前、資金方以乙違反契約中「不得將標的物出租或設定負擔」的約定為由、主張乙喪失買回資格。乙雖然每期費用都沒有遲繳、卻因為忽略了契約中其他附帶條件、最終陷入是否能順利拿回房屋的爭議。

由此可見、附買回契約中除了每期費用是否準時繳納之外、還有許多附帶義務同樣攸關買回權利能否行使、簽約前務必逐條確認清楚、不能只把注意力放在每月要繳多少錢這件事上。

誤解拆解三：買回金額與相關費用不是單純本金加利息

不少屋主以為附買回的買回價格、就是當初拿到的資金加上利息、計算方式與貸款利息一樣簡單透明。事實上、買回價格通常是雙方在契約中另行約定的一個總額、可能包含手續費、代書費、簽約規費、保險費用、甚至還有提前買回或逾期買回的違約金約定、實際需要支付的總額往往高於單純本金加利息的估算。

此外、由於買回過程涉及所有權移轉登記、還會產生土地增值稅、契稅等稅費、這些稅費究竟由誰負擔、如何分攤、都需要在契約中明確載明、否則等到辦理買回登記時、才發現這些稅費全部要由自己承擔、屆時再想爭取分攤、往往為時已晚。

建議屋主在簽約前、務必要求資金方或承辦人員以書面方式列出買回時需要支付的所有項目與計算方式、並且逐項確認是否合理、避免僅憑口頭承諾就簽字、等到真正要買回時才發現金額與原先想像的落差極大。

簽約前必做的自我確認清單

為了避免上述誤解造成的損失、建議屋主在正式簽署附買回契約前、至少完成以下自我檢查、並視需要諮詢具備不動產或法律專業的第三方協助審閱。

• 確認登記方式是移轉所有權還是設定抵押權、兩者法律效果完全不同。
• 確認買回期限、買回價格計算方式、以及是否有展延買回期限的空間與條件。
• 確認契約中是否列有出租、轉讓、再設定負擔等附帶限制條件、避免無意間違約。
• 確認買回時需要負擔的稅費與規費項目、以及由誰負擔、如何分攤。
• 確認提前買回或逾期買回時的違約金計算方式、是否有額外費用。
• 要求資金方提供完整書面契約、並保留合理審閱期間、切勿當場簽署。
• 將契約條款與二胎房貸等其他融資方式做整體比較、評估總成本與風險是否合理。

常見問題

附買回與二胎房貸哪一種比較安全？兩者風險屬性不同、附買回涉及所有權移轉、一旦違約可能直接失去房屋所有權；二胎房貸則是抵押權設定、屋主仍保有所有權、但若無法清償、仍有可能面臨拍賣程序。何者較適合、需依個人財務狀況、資金急迫程度與可承受風險逐案評估、並非一概而論。

如果簽約時沒有仔細確認買回金額、事後還能爭取調整嗎？原則上契約一旦成立、雙方都必須依約履行、事後想要片面調整買回金額、通常需要對方同意、或透過協商、調解甚至訴訟途徑處理、過程往往耗時且結果不確定、因此務必在簽約前就把金額與費用確認清楚。

發現契約條款有疑慮、可以要求延後簽約嗎？可以、也建議這麼做。任何涉及不動產所有權移轉的契約、都應該給自己足夠的時間審閱、必要時諮詢地政士、律師或其他具備專業背景的第三方、切勿因為資金急迫就倉促簽字、導致日後求償無門。