附買回過程會產生哪些稅費？契稅、土地增值稅、代書規費一次看懂

附買回是屋主將房屋所有權移轉登記給資金方、並約定於一定期間內買回的一種資金週轉方式。因為牽涉到所有權的實際移轉，過程中會產生的稅費項目，比單純設定抵押權的貸款要複雜許多，如果事前沒有把契稅、土地增值稅、代書規費等項目算清楚，很容易低估實際負擔的資金成本。本篇文章整理附買回過程中常見的稅費類型與計算原則，並提供簽約前的確認清單，幫助讀者把所有費用都算進去，而不是只看表面上的撥款金額。

附買回為什麼會產生稅費，關鍵在所有權移轉

一般的房屋抵押貸款，包括二胎房貸，屋主的所有權登記狀態不會改變，資金方取得的只是抵押權，因此不會涉及所有權移轉登記，也就不會產生契稅或土地增值稅這類與所有權移轉綁定的稅費。

附買回則不同，法律形式上是一筆房屋買賣交易加上買回約定，所有權會實際移轉登記給資金方，等到買回條件成就、屋主買回房屋時，所有權又會再移轉登記回屋主名下。因為前後總共發生了兩次所有權移轉登記，相關的稅費也可能要計算兩次，這是評估附買回總成本時最容易被忽略的一點，事前務必納入考量。

移轉登記時常見的稅費項目：契稅與土地增值稅

房屋所有權移轉登記時，建築物部分通常會涉及契稅，契稅是依房屋的評定現值與稅率計算，實際稅率與計算基礎依各地方稅捐機關規定與契約約定為準，不同縣市、不同稅基認定可能有所差異，應以稅捐機關實際核定結果為準，不宜自行推估。

土地部分則涉及土地增值稅，土地增值稅是就土地漲價總數額課徵，計算基礎是移轉時的公告現值與原取得時的地價，中間再扣除相關費用與改良費用等項目，實際稅額需依申報資料與稅捐機關核定結果為準。如果屋主持有土地期間較長，公告現值調整幅度較大，土地增值稅可能是附買回過程中金額最大的稅費項目之一，事前應該向地政士或稅捐機關詢問試算，才能有較準確的預估。

另外，若房屋名下另有其他共有人，或涉及贈與、抵繳等特殊情形，稅費計算方式也會不同，應個案確認，不能套用一般情形的估算方式。

買回時是否要再繳一次稅，還是可以適用優惠

當屋主依約定買回房屋時，所有權會再次移轉登記，原則上會再產生一次契稅與土地增值稅的申報與課徵程序，除非個案中有符合稅法上特定的減免或優惠規定，實際是否適用需以稅捐機關認定為準，不宜自行假設一定可以減免，以免規劃資金時發生落差。

因為買回會產生第二次移轉登記的稅費，屋主在一開始評估附買回的總成本時，就應該把移轉出去與買回回來這兩次稅費都納入計算，而不是只算第一次移轉的稅費，否則容易低估整體的資金成本。

如果契約約定的買回期限較短，兩次移轉登記的時間點會比較接近，稅費負擔會集中在短時間內出現，這也是資金週轉規劃時需要一併考量的現金流問題，避免屆時周轉不靈反而衍生更多困擾。

代書費、規費與其他實務上會出現的費用

除了契稅與土地增值稅之外，附買回過程中通常還會有地政士代辦所有權移轉登記的代書費，以及地政機關收取的登記規費，這些費用金額依各地政士事務所收費標準與契約約定而有不同，建議在簽約前先取得書面報價並確認是否已包含所有登記程序在內。

如果附買回契約還牽涉到房屋現況鑑價、公證，或有第三方居間服務，這些也都可能產生額外費用，屋主應該逐項詢問清楚，並確認契約中是否已將這些費用列明，避免簽約後才發現有未告知的額外收費，造成不必要的糾紛。

此外，若房屋原本就有第一順位貸款尚未清償，附買回程序中可能還涉及塗銷原有抵押權登記的相關規費與代辦費用，這部分也應一併估算進去，不要遺漏。

簽約前如何抓出真實的資金成本

評估附買回是否划算，不能只看資金方撥付的金額與買回價格的差額，而要把移轉登記產生的契稅、土地增值稅、代書費、規費，以及可能的塗銷抵押權費用全部加總，再換算成使用這筆資金期間的年化成本，才能與其他資金週轉工具做公平的比較，而不是被表面上的撥款速度或條件所吸引。

• 確認契稅、土地增值稅由哪一方負擔，是否已白紙黑字寫入契約
• 確認買回時是否會再產生一次移轉登記稅費，並估算金額區間
• 向地政士或稅捐機關索取稅費試算，不要僅憑口頭估算就簽約
• 確認代書費、規費、鑑價費等是否已在契約中列明金額或計算方式
• 如有第一順位抵押權需塗銷，確認相關費用與流程由誰負責
• 把所有稅費與費用加總後，換算成年化資金成本，再與其他方案比較
• 保留所有稅費繳納憑證與契約文件，以備日後查核之用

常見問題

附買回的稅費一定比二胎房貸高嗎？因為附買回涉及所有權移轉，通常會比單純設定抵押權的二胎房貸多出契稅與土地增值稅等項目，總稅費負擔多半較高，但實際金額仍需依個案的房屋現值、公告現值、持有期間等因素試算，不能一概而論。

土地增值稅可以事先精準算出來嗎？土地增值稅的計算涉及移轉時的公告現值與原取得地價等資料，實際稅額仍須以稅捐機關核定結果為準，事前只能透過地政士或稅捐機關協助試算出概略區間，作為資金規劃參考，不能視為最終定案金額。

代書費和規費由誰負擔比較合理？這部分並沒有統一規定，實務上由契約雙方協商決定，重點是簽約前務必把負擔方寫清楚，並以書面明確記載，避免事後產生爭議。

附買回涉及的稅費項目較多，也牽涉到所有權移轉與買回的雙重程序，建議在簽約前把契稅、土地增值稅、代書規費等所有可能產生的費用都逐項確認清楚，並向專業的地政士或稅務人士索取試算，才能準確掌握真實的資金成本，避免簽約後才發現負擔遠超出當初的預期。