售後回租的租金與使用費陷阱：附買回期間的隱藏成本

租金怎麼算：它其實是變相的資金成本

售後回租的租金，本質上是你使用這筆資金的代價，只是換了個名目。它通常不是照市場行情訂，而是依買賣價金按某個比例回推。舉例來說，以臺北市中山區成交中位單價約每坪70萬、38坪的房子計算，市值約2660萬，若買賣價金作到七成約1862萬，即使每月租金訂在資金的0.8%到1%，一個月就要付約15萬到18萬，一年就是180萬到216萬。

把這筆租金換算成年化成本，經常已經逼近甚至超過二胎的利率上限。這也是為什麼附買回能給的錢多，代價其實藏在你每個月都要繳的租金裡。

使用費與雜項：容易被忽略的第二層成本

除了租金，還有一串常被忽略的費用。押金，售後回租通常要押金，等於先卡住你一筆現金，這筆錢在整段期間都無法動用。管理費與修繕，要看契約約定由誰負擔，房子雖然還你在住，但所有權已經是對方的，遇到漏水或設備損壞時，誰出錢常引發爭議。房屋稅、地價稅、火險，過戶後名義上由所有權人繳納，但這些成本往往被悄悄轉嫁回你的租金裡。這些費用一項一項單看不大，累積一整年下來卻相當可觀，而且它們幾乎都不會出現在最初談的那個「你能拿多少錢」的數字裡。

租期與買回期限的落差：另一種隱形成本

還有一個常被忽略的風險，是租賃期間與買回期限不一致。如果租約先到期而買回期限還沒到，你可能被要求先搬走或另外簽新租約，衍生搬遷或加租的成本。反過來，若買回期限先到而你還沒備妥資金，前面付的所有租金就等於全部沉沒，一毛都拿不回來。所以簽約時要確認租期至少涵蓋整個買回期間，並把租約辦理公證，讓自己的居住權更有保障。

把總支出算完整，再跟二胎比

正確的比較方式，是把附買回期間的所有支出加總：租金總額、押金的資金占用、管理與修繕、可能被轉嫁的稅費，再加上兩次移轉的稅費與買回時的價差。以新北市板橋區中位單價約每坪45.4萬的房子為例，一間37坪市值約1680萬，若走附買回一年，光租金與雜項就可能吃掉一兩百萬，這還沒算兩次移轉的稅費。同樣的房子若在臺北市松山區，中位單價約每坪76.4萬、市值更高，租金基數更大，隱藏成本也隨之放大。

把這個總數，跟同樣一年二胎的總利息與費用並排看，你才會知道真正的差距。很多時候攤開後會發現，若二胎做得起來，保住所有權又省成本，根本不需要走附買回。想先抓個大概，可用試算工具估算自己的淨值與可承作空間。

常見問題

Q：售後回租的租金會不會比外面租屋貴很多？

A：通常會，因為它不是照租屋市場行情訂，而是依你動用的資金回推，本質上是資金成本。所以不能用「附近租金行情」來衡量它合不合理，要換算成年化成本，再跟二胎利率比較。

Q：租金遲繳會影響我的買回權嗎？

A：有可能。部分契約會把租金違約與買回權綁在一起，遲繳被認定違約時，甚至可能喪失買回資格。簽約前務必看清楚這一條，並確認遲繳的寬限與後果。

Q：押金在買回完成後會全額退還嗎？

A：要看契約約定與屋況點交結果。押金在整段期間都被卡住，等於一筆隱形的資金占用成本，評估時應該把它一起算進去，不能當作日後一定拿得回來的錢。

附買回的成本從來不只是買回價差，租金與使用費常常才是真正的重擔。若你想把租金、稅費、買回價差全部算成一個總數，再跟二胎並排比較，歡迎透過官方 LINE 諮詢。利率依民法規定不逾16%，撥款前不收取任何費用，我們會誠實把每一項成本列給你看。