附買回把房子過戶出去的真實風險：對比二胎只設定抵押權，以大安區實價算兩條路的代價

一、所有權在誰名下，決定最壞情況

附買回一旦完成過戶，登記名義人就是資方。若你未能如期買回，房子在法律上已經不是你的，資方可以直接處分，你失去的是整棟房產的價值。二胎則不同，抵押權只是擔保，房子仍登記在你名下；即使違約，資方也必須走法院拍賣程序，拍定後你還能拿回超過債權與費用的餘額。一個是失去房子，一個是就抵押物受償，層級完全不同。

二、以大安區實價，算兩條路的成本量級

依實價雷達，臺北市大安區成交中位約每坪93.5萬元，一戶30坪的房子市值約2805萬元。假設一胎餘額尚有1500萬元。走二胎，資方多半以總負擔約市值八成為上限估算，2805萬元乘八成約2244萬元，扣掉一胎1500萬元，可再借空間約744萬元，而房子仍是你的。走附買回，資方常以市值七成上下承作，你拿到的資金量級雖然接近，卻是用整棟2805萬元的所有權去交換。

三、高價區的槓桿放大了失控的代價

越高價的區段，過戶失敗的代價越驚人。松山區成交中位約每坪76.4萬元，信義區約76.2萬元，同樣30坪都是2200萬元以上的資產。附買回一旦買回失敗，你失去的是這個量級的整棟房子；二胎最壞情況只是就抵押物受償。想先抓自己房子的可貸概數，可用試算工具估算。

四、決策前先看清三件事

• 所有權：二胎全程保留在你名下，附買回在期間內不在你名下。
• 回復條件：附買回能否買回，取決於你是否備足全額本息與費用；一旦資金到位延誤，房子可能回不來。
• 費用時點：正派承作依民法約定利率不逾年息16%，且撥款前不收費，若有人要求先付費用要提高警覺。

常見問題

Q：附買回期間我還能住在原本的房子嗎？

A：多數附買回會搭配售後回租，你以承租人身分續住並支付租金。但要注意此時你是房客而非屋主，租約到期或違約的後果與屋主完全不同。

Q：二胎會不會因為多設定一個抵押權就影響我原本的房貸？

A：二胎屬正常的擔保設定，重點在你的總負擔比與還款能力。只要一胎加二胎的總成數在合理範圍，對原有房貸並不會直接產生影響。

Q：我已經有一胎，還能借多少二胎？

A：概略算法是市值乘上可貸總成數，再扣掉一胎餘額。你可先用試算工具估算，或參考所在區段的實價中位數自行推算。

兩條路的資金量級或許相近，代價卻天差地遠。想釐清你的房子適合二胎還是附買回，歡迎透過官方LINE諮詢，由第一貸編輯團隊協助試算。