附買回與民間二胎的總成本對決:利率、手續、租金與最壞情況一次算

先講結論:金額相同時二胎總成本通常低很多

附買回之所以能給更多錢、是因為它動的是整間房子的價值、而二胎只動殘值。但「借得多」不等於「划算」。當你的資金需求其實只有幾百萬、卻用附買回把整間房過戶出去、你付出的租金、買回價差與兩次移轉稅費、往往遠高於二胎的利息。總成本才是決策關鍵、不是能撥多少。

用一個高價區的實例來算(以台北大安區為例)

根據實價登錄彙整、台北市大安區成交中位單價約每坪93.5萬元、鄰近的松山區約每坪76.4萬元。假設一間大安區40坪的住宅、市值約3,740萬元、原本一胎房貸餘額1,500萬元、屋主此刻需要500萬元週轉。我們就用這組數字、分別走二胎與附買回各算一遍。

二胎的成本結構

二胎是借貸、房子仍登記在你名下。以借款500萬元、年利率12%(民法規定約定利率不得逾16%)、期限3年計算:

• 利息:500萬 × 12% × 3年 ≈ 180萬元。
• 一次性費用:設定規費、代書費與服務費合計約8萬元。
• 合計:約188萬元、且所有權全程在你手上。

正派承作的原則是撥款前不收取任何費用、費用在對保撥款後才產生。

附買回的成本結構:租金與買回價差才是大頭

附買回是買賣、你把房子過戶給對方。買賣價金通常抓市價的七成上下、以本例約2,618萬元、扣掉一胎1,500萬元後實拿約1,118萬元、遠超過你需要的500萬。但代價是:

• 租金:過戶後你以承租人身分續住、租金常以價金年化計。若年化10%、月租約21.8萬元、3年租金約785萬元。
• 買回價差:買回價常為原價金加計一定比例、若加10%、價差約262萬元。
• 兩次移轉稅費:契稅、印花稅、土地增值稅、房地合一稅與兩次代書地政費用、保守估150萬元以上。

三年下來總成本約1,197萬元、是二胎188萬元的六倍以上。差距的根源在於:你為了拿500萬、動用了整間3,740萬的房子。

最壞情況:一個保住房子一個直接失去房子

成本之外、最壞情況的差距更大。二胎若還不出來、債權人須聲請強制執行、經查封、鑑價、拍賣、過程有時間也有救濟機會、拍定後扣除各順位債權、剩餘價金仍會返還給你。附買回若期限內沒買回、房子直接就是對方的、沒有拍賣、沒有剩餘價金、因為所有權早已移轉。所以附買回不是比較貴的二胎、是完全不同量級的決定。想先抓可動用額度、可用額度試算估一下二胎空間。

常見問題

問:附買回能拿比較多錢、不是比較好嗎?答:能拿多是因為動的是整間房子的價值。如果需求金額二胎就能滿足、就沒必要為了拿超額資金而付出租金與價差、還把所有權交出去。

問:二胎利率12%會不會太高?答:民間二胎利率依風險而定、但約定利率不得逾民法16%上限。即使如此、三年利息仍遠低於附買回的租金加價差。重點是把兩條路的總成本並排算清楚。

問:我需要的金額很大、二胎不夠怎麼辦?答:先確認二胎確實走不通、再評估附買回、並且要有明確可驗證的買回資金來源與時間表。金額大時附買回才可能是合理選項。

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