這條街均價多少你還能借多少：用實價登錄路段行情反推二胎可貸空間的算法

一、先找到你這條街的成交均價

依實價雷達，內湖區整體成交中位約每坪58.9萬元；但同一區不同街，落差很大。內湖路二段約每坪70.3萬元、成功路四段約69.7萬元、民權東路六段約64.9萬元。查行情不要只看全區平均，要找到自己那一段的均價，才貼近銀行或資方的估價基礎。

二、街均價乘坪數，先估出市值

拿到街均價，第一步是估市值：街均價乘以你的權狀坪數。以內湖路二段每坪70.3萬元、一戶35坪為例，市值約2460萬元。若你在民權東路六段、同樣35坪，均價64.9萬元，市值約2271萬元。這個數字是後面所有計算的地基，抓得越準，可貸空間估得越實在。

三、可貸總額扣一胎餘額，就是二胎空間

反推公式是：市值乘可貸總成數，再減一胎餘額，等於二胎可貸空間。可貸總成數常見落在八成上下。以內湖路二段那戶2460萬元、可貸八成約1968萬元，若一胎還剩1200萬元，二胎空間約768萬元。同一戶若一胎只剩800萬元，二胎空間就拉高到約1168萬元。可見一胎餘額越低，空間越大。想快速試算可用試算工具。

四、三個讓估算失準的常見誤差

• 用錯路段：拿全區中位當自家均價，高估或低估都可能發生。
• 忽略屋齡與樓層：老屋或一樓店面的估價邏輯不同，街均價只是起點。
• 把開價當成交價：實價登錄是已成交數字，比房仲開價更接近資方的認定。

常見問題

Q：實價登錄的單價包含車位嗎？

A：多數揭露會把車位分開計價，你自行估算時最好用不含車位的單價乘房屋坪數，避免把車位價灌進房屋市值。

Q：街均價和銀行鑑價會一樣嗎？

A：不會完全一樣。街均價是市場成交的參考，鑑價還會考量屋況、樓層、格局與貸放政策，通常偏保守。街均價適合先抓量級。

Q：查不到我家那條巷弄怎麼辦？

A：可用鄰近同性質路段的均價替代，或直接看該區的成交中位數。你也可以用試算工具帶入估值，快速得到二胎空間的概數。

抓對街均價，你就能自己算出大概的二胎空間。想核對數字是否合理，或了解你這條街的最新行情，歡迎透過官方LINE諮詢，由第一貸編輯團隊協助對照實價資料。