二胎房貸完整流程圖解：從申請到撥款、塗銷的每一步與所需文件

辦二胎從頭到尾要經過哪些關卡、每一步在做什麼、要準備什麼文件？這篇把完整流程一次講清楚——不論你是第一次辦二胎的借款人，還是想確認流程細節的從業人員，都能當作對照清單。

流程總覽（八個階段）

申請諮詢 → 產權調查（調謄本）→ 估價 → 對保（確認契約）→ 抵押權設定登記 → 撥款 → 還款 → 結清塗銷。文件齊全、產權單純的案件，從對保到撥款最快三個工作天。

階段一：申請與初步評估

提供房屋基本資料（地址、坪數、屋齡）、一胎狀況、資金需求。承作方初步判斷可貸空間範圍。這階段可先自己用可貸空間試算抓個大概。

階段二：產權調查（調謄本）

調房屋謄本，看三部分：標示部（面積、屋齡）、所有權部（是否本人、有無共有、有無查封等限制登記）、他項權利部（一胎設定金額與順位）。這步決定案件單不單純。共有要全體同意、繼承未辦要先辦繼承登記、有限制登記要先處理。

階段三：估價

以實價登錄近期成交評估市價。可貸空間 = 市價 × 可貸成數（二胎八到九成）− 一胎本金餘額。一胎餘額用本金餘額（網銀對帳單），不是謄本設定金額。

階段四：對保（最關鍵）

確認借款人身分與意願、逐項確認契約。要確認：年利率（不逾民法205條16%）、契約本金等於實拿金額（不能預扣利息）、費用有哪幾筆、提前清償有無違約金。任何空白欄位一律不簽。

階段五：抵押權設定登記

地政士到地政事務所辦第二順位抵押權設定登記。設定金額通常是借款額的1.2倍。產生設定登記規費（設定金額千分之一）與地政士代辦費（六千到一萬二）。

階段六：撥款

設定完成、確認順位無誤後撥款。撥款前不應收取任何費用——所有費用從撥款中扣或撥款後收。撥款時確認實際入帳金額符合契約。

階段七：還款

按約定方式還款（本息平均攤還或按月付息到期還本）。權狀正本設定期間由你保管。

階段八：結清與塗銷登記

還清後辦抵押權塗銷登記，把謄本上的設定塗掉。不塗銷未來賣房或再融資會卡住。

需要準備的文件總表

身分證、房屋權狀或謄本、一胎繳款明細（本金餘額）、存摺封面。產權特殊（共有、持分、繼承未辦）另備相關文件並提早揭露。

三個守住的原則

對保逐項確認、不簽空白；撥款前不付費；結清記得塗銷。這三條守住，整個流程就不會出大問題。