高總價帶・區域中位總價 1500 萬以上

臺北市的高總價帶

臺北市共有 11 個行政區的中位總價落在這一帶，近一年合計成交 5101 筆，中位單價約每坪 79.4 萬。以中位總價 2298 萬推算，殘值空間大約 712 萬——缺口在這個範圍內，二胎就是答案。

臺北市屬於高總價帶的行政區

行政區	中位總價	中位單價	近一年成交	平均屋齡	樣本信心度
中山區	1880 萬	82.7 萬/坪	775 筆	33 年	高
大安區	3150 萬	105 萬/坪	694 筆	35 年	高
內湖區	2388 萬	71.4 萬/坪	616 筆	26 年	高
北投區	1836 萬	61.5 萬/坪	493 筆	29 年	高
文山區	1810 萬	61.4 萬/坪	464 筆	30 年	高
信義區	2298 萬	87.5 萬/坪	431 筆	35 年	高
松山區	2656 萬	88.2 萬/坪	413 筆	36 年	高
士林區	2186 萬	68.2 萬/坪	402 筆	36 年	高
中正區	2533 萬	91.9 萬/坪	322 筆	29 年	高
大同區	1860 萬	75.5 萬/坪	264 筆	30 年	高
南港區	2475 萬	79.4 萬/坪	227 筆	25 年	高

以中位總價 2298 萬、一胎假設原貸七成且已償還約三成（餘額 1126 萬）為基準，僅為示意。您的實際空間取決於自己那一區的行情與一胎真實餘額，需要調謄本確認。

高總價帶集中在雙北與少數核心區段，全台只有二十幾個行政區的中位總價落在這一級。這些區域近一年成交中位數超過四百筆，實價樣本是全台最充足的，估值幾乎沒有爭議空間。

在這一帶，「能不能貸到」很少是問題，殘值空間的絕對金額通常遠超過一般資金需求。真正的問題變成兩個：總成本怎麼壓到最低，以及要不要承擔產權移轉的風險。

優先確認銀行端的可能性。高總價、精華區段、屋況良好的物件，是銀行二胎或增貸最願意承作的類型。銀行的年利率遠低於民間管道，能過銀行就沒有理由不走銀行。先問過再說。

銀行不成再看民間二胎。常見的卡點是負債比（DBR 22 倍）、收入證明不足、或已有多戶房貸。這些情況下民間二胎以房屋價值為核心評估，是合理的第二條路。

附買回要問清楚三件事。買回總金額、買回期限、期限內沒完成買回的後果。這一帶的物件價值高，產權移轉的風險金額也大，任何模糊的條款都不能接受。

多戶或商用物件的組合規劃。這一帶的屋主常有多筆不動產。用哪一戶設定、留哪一戶乾淨，會影響未來的財務彈性，值得整體規劃而不是就件論件。

估值可以自己驗證。這一帶的實價樣本充足到您完全不需要相信任何人的說法。上實價登錄查同社區近一年成交，十分鐘就能算出自己的數字。

區域中位總價 600 萬以下

殘值空間的絕對金額有限。這一帶的關鍵不是「能不能貸」，而是「值不值得為這個金額付設定成本」。

區域中位總價 600 萬到 900 萬

全台成交量最集中的一帶。殘值空間與資金需求的比例通常最健康，工具選擇的彈性也最大。

區域中位總價 900 萬到 1500 萬

殘值空間的絕對金額大，二胎能處理的需求範圍寬。附買回在這一帶才開始有實際的成本優勢。

臺北市有哪些行政區屬於高總價帶？

臺北市共有 11 個行政區的中位總價落在區域中位總價 1500 萬以上，分別是中山區、大安區、內湖區、北投區、文山區、信義區、松山區、士林區、中正區、大同區、南港區。這幾區近一年合計成交 5101 筆。

在臺北市這幾區，缺口多大該用附買回？

以中位總價 2298 萬估算，八成可貸總額約 1838 萬，扣掉一胎（假設原貸七成、已還三成，餘額約 1126 萬）後殘值空間約 712 萬。缺口在這個空間之內，二胎是正確答案；超過空間或月付負擔不了，才進入附買回的討論。

附買回跟二胎的差別到底是什麼？

二胎是借款，房屋設定第二順位抵押權，產權仍是您的。附買回是產權移轉加約定買回，簽約後房屋所有權在法律上已經移轉，期限內完成買回才拿得回來。這是兩種性質完全不同的工具，風險層級也不同，不是同一件事的兩種價位。

撥款前需要先付費用嗎？

不需要。撥款前收取任何名目的費用都應該立刻停止往來。契約載明年利率、依民法第 205 條不逾 16%，費用逐項列明，空白欄位一律不簽。

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