附買回契約的十項必查條款：這是所有權移轉，不是借據

附買回契約簽下去，房子的所有權就移轉了。這不是誇飾，是法律事實。所以契約審閱的謹慎程度，應該遠高於一般借貸。這份清單請逐條核對。

一、買賣價金與實際交付金額

契約上的買賣價金是多少，你實際會拿到多少，中間差了什麼。通常價金會先用來清償一胎房貸，剩餘才交付給你。這個計算過程要寫清楚，不能只有一個總數。

二、買回價格的計算方式

這是最關鍵的一條。買回價格必須明確——是固定金額，還是原價加計某個比例？如果是加計利息性質的費用，計算基準與利率要載明。

絕對不能接受「屆時另議」或「依市價決定」。買回價格不確定，等於你的退路不確定。

三、買回期限

從哪一天起算、到哪一天截止，要有明確日期。同時確認：期限屆至前多久要表示買回意願、用什麼方式表示（書面或口頭）、有沒有寬限期。

四、能不能展延，條件是什麼

實務上很多人會需要展延。契約有沒有約定展延機制、展延要付出什麼代價、最多能展幾次，這些先問清楚，不要等到期限快到才發現沒有退路。

五、租金金額與繳付方式

過戶後你以承租人身分居住，要付租金。金額多少、每月何時繳、繳給誰、遲繳的後果是什麼，都要載明。

特別注意：租金遲繳會不會影響買回權利？有些契約會把租金違約與買回權綁在一起，這一條要看仔細。

六、租賃期間與買回期限是否一致

如果租約到期但買回期限還沒到，你有沒有續住的權利？兩個期限最好一致，或者租約涵蓋整個買回期間。不一致會產生你被要求搬離但還沒到買回期限的窘境。

七、稅費由誰負擔

附買回涉及兩次移轉，會產生契稅、印花稅、地政規費、代書費，以及可能的土地增值稅、房地合一稅。這些金額不小，由誰負擔必須逐項寫明。

特別是房地合一稅——如果你持有期間短，稅率可能相當高。這一項務必事先試算，很多人是事後才發現這筆支出。

八、期間內房屋的權利義務

過戶後房子登記在對方名下，那麼：房屋稅、地價稅誰繳？火險誰保、受益人是誰？房屋如果需要修繕誰負責？對方能不能在期間內把房子再賣給第三人或設定抵押？

最後一項特別重要。如果對方可以自由處分，你的買回權可能落空。要確認契約有無限制，並考慮辦理預告登記來保全你的買回請求權。

九、預告登記

這是保護買回權最實際的工具。在對方的所有權上辦理預告登記，可以限制他在未經你同意下處分該不動產。

如果對方拒絕配合辦理預告登記，這本身就是一個需要認真看待的訊號。

十、違約的定義與後果

什麼情況算你違約、什麼情況算對方違約、各自的法律效果是什麼。特別要看：你違約時是否喪失買回權、已付的租金與價金如何處理。

審閱的三個原則

不要在現場當場簽。要求把契約帶回，給自己至少幾天時間看完，必要時請律師或地政士協助審閱。正派的對方不會拒絕。

不簽任何空白欄位。金額、日期、期限任一處空白都不行。

全程要有執業地政士。移轉登記本來就需要地政士辦理，確認他是開業中的合格地政士（可到內政部地政司系統查證）。

第一貸的做法

我們承作附買回，但每一件都會先問一句：二胎做得起來嗎？做得起來就先走二胎，因為保住所有權對你比較好。

真的需要走附買回時，契約會逐條說明，買回價格與期限寫死，並協助辦理預告登記。這些不是加值服務，是這種案件應該有的基本規格。