附買回的稅怎麼算：兩次移轉會產生哪些稅費

附買回最容易被低估的成本不是利息，是稅。因為它涉及兩次所有權移轉，每一次都可能課稅。這篇把稅費項目攤開，讓你在決定前就把總成本算清楚。

第一次移轉（你賣給對方）會產生什麼

土地增值稅：由賣方（也就是你）負擔。以土地公告現值的漲價總數額計算，稅率依持有情況分級。如果是自用住宅用地且符合條件，可以適用優惠稅率，但一生一次的優惠用掉就沒有了——這一點要特別留意，因為將來真正要賣房子時可能就用不到了。

房地合一稅：這是最需要注意的一項。以出售價格減去取得成本與費用後的獲利課稅，稅率依持有期間分級。持有期間越短，稅率越高。如果你的房子是近年才取得，這筆稅可能相當可觀。

印花稅：契約書按金額課徵，比例很小。

第二次移轉（你買回來）會產生什麼

契稅：由買方（這時是你）負擔，以房屋評定現值為基準計算。

印花稅與地政規費：登記時繳納。

代書費：移轉登記的代辦費用，兩次移轉就是兩次。

另外，對方在賣回給你時也可能產生他那一方的稅負，而這筆成本通常會反映在買回價格裡。

房地合一稅的陷阱

這是實務上最常被忽略、金額也最大的一項。它的計算是「出售價格減取得成本減相關費用」的獲利，乘以依持有期間分級的稅率。

兩個容易踩雷的地方。第一，持有期間短的稅率高。如果你的房子取得沒幾年，稅率可能高到讓整個方案不划算。

第二，取得成本要有憑證。如果你的房子是繼承或贈與取得，或者當年的買賣契約找不到了，取得成本的認定會影響稅額很大。這種情況務必先諮詢會計師。

自用住宅優惠可能被用掉

土地增值稅的自用住宅優惠稅率，以及房地合一稅的自住房地免稅額度，都有適用條件與次數限制。

用在附買回這種「不是真的要賣房子」的交易上，等於把資格提前消耗掉。將來如果真的要出售，可能就無法適用了。這是隱性成本，但金額可能很大。

誰負擔哪一筆，一定要寫進契約

實務上稅費歸屬是可以約定的。常見的安排是各自負擔法定應納的部分，但也有約定由一方統一負擔的。

無論怎麼約定，必須逐項寫進契約：土地增值稅、房地合一稅、契稅、印花稅、地政規費、代書費、以及買回時的各項稅費，每一項由誰付。

只寫「稅費依法令規定」是不夠的，因為實際負擔的金額可能出乎意料，事後爭議很大。

決定前一定要做的一件事

找會計師或稅務專業人員試算一次。把你的取得時間、取得方式、取得成本、預計的買賣價金提供給對方，請他估算兩次移轉的總稅負。

這筆諮詢費用相對於可能的稅額，非常值得。實務上看過稅負算出來之後，整個方案就不成立的案例——與其事後才發現，不如事前就知道。

把總成本算完整

評估附買回時，你的總成本應該包含：租金總額、買回價差、兩次移轉的所有稅費、兩次的代書與地政規費、以及自用住宅優惠被消耗的隱性成本。

把這些加總，再跟二胎方案的總利息與費用並排比較。這樣的比較才是真實的。只比「能拿多少錢」而不比總成本，會做出錯誤的決定。

第一貸在評估附買回時會協助你把稅費項目列出來，並建議你在簽約前找稅務專業確認。這些數字先攤開，才不會簽完才後悔。