總價級距・區域中位總價 600 萬以下

入門總價帶的資金梯度

殘值空間的絕對金額有限。這一帶的關鍵不是「能不能貸」，而是「值不值得為這個金額付設定成本」。

全台屬於這一帶

單價中位每坪 10.6 萬

以八成計、扣一胎後示意

用這一級的中位總價推殘值空間

以中位總價 420 萬、一胎假設原貸七成且已償還約三成（餘額 206 萬）為基準。

這是以級距中位數推算的示意，不是核貸承諾。您那一區的行情、房屋條件、一胎實際餘額都會讓結果不同。一胎餘額請看網銀或對帳單的「本金餘額」，不是謄本上的設定金額。

入門總價帶的房屋，即使一胎已經還掉不少，殘值空間換算成金額通常也就是一兩百萬的量級。這帶來一個很實際的問題：固定成本的佔比。

二胎的設定登記規費、地政士代辦費是固定的，不管您借 50 萬還是 500 萬都差不多。借 500 萬時這些費用幾乎感覺不到，借 50 萬時就很有感。

缺口在 30 萬以內：先算清楚設定成本佔比。如果一次性費用加起來超過借款金額的一成，這筆二胎划不划算要打個問號，可以先比較不需設定的小額方案。

缺口在 30 萬到 150 萬：二胎通常是這個總價帶最合理的工具。年利率受民法第 205 條拘束、不逾 16%，成本遠低於無擔保管道，設定費用攤下來也還在合理範圍。

缺口接近或超過殘值空間：這時候要誠實面對一件事——附買回在這個總價帶未必划算。附買回的成本結構跟總價高度相關，低總價物件的操作空間小。與其硬做，不如先確認缺口是不是能拆小，或是否有其他資產可以搭配。

要特別留意的：這個總價帶的區域，實價成交樣本往往偏少（近一年成交中位數只有個位數到十幾筆），估值的不確定性比較高。多取得一份估值對照，對您有實質好處。

行政區	中位總價	中位單價	近一年成交	平均屋齡	樣本信心度
基隆市安樂區	560 萬	19.6 萬/坪	319 筆	29 年	高
基隆市中正區	560 萬	19.7 萬/坪	295 筆	29 年	高
臺南市中西區	565 萬	24.4 萬/坪	225 筆	33 年	高
基隆市暖暖區	540 萬	18.9 萬/坪	132 筆	30 年	高
新北市三芝區	320 萬	13.9 萬/坪	115 筆	31 年	高
臺中市中區	320 萬	23 萬/坪	114 筆	35 年	高
南投縣竹山鎮	586 萬	15.7 萬/坪	105 筆	22 年	高
宜蘭縣蘇澳鎮	475 萬	15.1 萬/坪	91 筆	23 年	高
高雄市鹽埕區	295 萬	18.5 萬/坪	91 筆	39 年	高
新北市萬里區	210 萬	10.5 萬/坪	86 筆	36 年	高
屏東縣恆春鎮	408 萬	13.2 萬/坪	76 筆	25 年	高
新北市瑞芳區	362 萬	12.6 萬/坪	63 筆	33 年	中
新北市金山區	540 萬	14.9 萬/坪	58 筆	27 年	中
高雄市旗山區	505 萬	13.6 萬/坪	55 筆	30 年	中
臺東縣太麻里鄉	117 萬	8.1 萬/坪	51 筆	29 年	中
臺南市鹽水區	542 萬	12 萬/坪	49 筆	24 年	中
臺東縣卑南鄉	424 萬	12.4 萬/坪	35 筆	27 年	中
花蓮縣壽豐鄉	450 萬	10.4 萬/坪	33 筆	24 年	中
苗栗縣造橋鄉	138 萬	13.7 萬/坪	32 筆	26 年	中
臺南市白河區	588 萬	15.2 萬/坪	31 筆	23 年	中

區域中位總價 600 萬到 900 萬

全台成交量最集中的一帶。殘值空間與資金需求的比例通常最健康，工具選擇的彈性也最大。

區域中位總價 900 萬到 1500 萬

殘值空間的絕對金額大，二胎能處理的需求範圍寬。附買回在這一帶才開始有實際的成本優勢。

區域中位總價 1500 萬以上

殘值空間金額最大、實價樣本最充足的一帶。工具選擇的關鍵從「能借多少」轉為「整體成本與產權風險怎麼權衡」。

入門總價帶的房子，二胎大概能借到多少？

以這一級的中位總價 420 萬計算，八成可貸總額約 336 萬。若一胎為原貸七成、已償還約三成，本金餘額約 206 萬，殘值空間大約 130 萬。這是級距中位數的示意，您的實際空間取決於自己那一區的行情與一胎真實餘額，需要調謄本確認。

什麼時候該考慮附買回而不是二胎？

當缺口超過殘值空間，或二胎的月付明顯超出負擔能力時，才進入附買回的討論。附買回是產權移轉，不是借款的升級版——約定期限內沒有完成買回，房屋所有權在法律上就是對方的。先確認二胎為什麼做不到，再談下一層。

入門總價帶的估值可信嗎？

這一級的近一年成交中位數只有 11 筆，可比對案例偏少，估值的不確定性較高。建議取得兩到三份估值互相對照，並要求對方說出比對了哪幾筆實際成交。

撥款前需要先付費用嗎？

不需要。撥款前收取任何名目的費用都應該立刻停止往來。契約會載明年利率、依民法第 205 條不逾 16%，所有費用逐項列明，任何空白欄位一律不簽。

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